Voorkooprechten: alles wat je moet weten!

Of een woning of appartement bezwaard is met een voorkooprecht, moet bij de verkoop worden meegedeeld aan de kopers. Wat dit precies inhoudt en welke gevolgen dit met zich meebrengt, leg ik je graag hieronder uit.

Wat is voorkooprecht?

Een voorkooprecht (of ‘een recht van voorkoop’) is een recht dat iemand heeft om een onroerend goed bij voorrang aan te kopen. De begunstigden krijgen dan de kans om het onroerend goed aan te kopen tegen dezelfde prijs en dezelfde voorwaarden als de kandidaat-koper.

Soorten voorkooprechten

Voorkooprechten kunnen op verschillende manieren tot stand komen. Wettelijke voorkooprechten worden bij wet of decreet vastgelegd waarbij de wetgever bepaalde personen of overheidsinstanties aanduidt als begunstigde. Zo heeft bijv. de pachter een wettelijk voorkooprecht op de door hem gepachte gronden.

Daarnaast kan een voorkooprecht ook onderling tussen partijen ontstaan, dit worden conventionele voorkooprechten genoemd. Zo kan je afspreken met de huurder van jouw woning of met één van de buren dat zij wanneer je jouw huis verkoopt een voorkooprecht hebben.

Wat gebeurt er bij de verkoop van de woning waarop een voorkooprecht rust?

Bij de verkoop moet er steeds worden nagegaan of er een voorkooprecht rust op de woning. Is dat het geval, dan wordt er in de compromis een opschortende voorwaarde opgenomen voor ‘het niet uitoefenen van het voorkooprecht door de begunstigde’.

Na het ondertekenen van de compromis moet het voorkooprecht worden aangeboden aan de begunstigde. Dit gebeurt het best door het versturen van een aangetekende brief. In de praktijk gebeurt dit echter veelal door de notaris.

Beslist de begunstigde om de woning aan dezelfde voorwaarden en dezelfde prijs aan te kopen - en dus zijn voorkooprecht uit te oefenen - dan zal de initiële kandidaat-koper niet kunnen aankopen en moet je als verkoper verplicht verkopen aan de begunstigde van het voorkooprecht. Doe je dit niet, dan zal de begunstigde een schadevergoeding kunnen eisen of zelfs de nietigheid van de verkoopovereenkomst kunnen inroepen indien de verkoper te kwader trouw is.

Het is dus van groot belang dat de kandidaat-koper steeds op voorhand geïnformeerd wordt over enerzijds het feit dat er een voorkooprecht is, en anderzijds wat de gevolgen ervan kunnen zijn.

Kiest de begunstigde ervoor om zijn voorkooprecht niet uit te oefenen of vergeet hij dit tijdig mee te delen, dan kan er uiteraard wel verkocht worden aan de initiële kandidaat-koper.

Verschil tussen voorkooprecht en voorkeurrecht?

Een voorkeurrecht is altijd conventioneel - wettelijke voorkeurrechten bestaan dus niet - en worden onderling via een overeenkomst toegekend.

De eigenaar van een woning verbindt er zich in dat geval toe om eerst met de begunstigde van het voorkeurrecht te onderhandelen indien hij van plan zou zijn om zijn huis te verkopen. Komen zij niet tot een akkoord betreffende de prijs of eventuele andere voorwaarden, dan kan de verkoper vrij verkopen aan andere geïnteresseerden. Nadien kan de begunstigde van het voorkeurrecht niet op zijn stappen terugkeren en alsnog beslissen om aan dezelfde prijs aan te kopen.

Op het moment dat het voorkeurrecht wordt aangeboden, is er dus nog geen getekende verkoopovereenkomst - waarin de prijs en andere voorwaarden reeds vastliggen-, terwijl dit bij een voorkooprecht wel reeds het geval is.